Partager le chalet familial

par Peter Lillico

Vous prévoyez une escapade au chalet familial cet été? Se prélasser au chalet, près du lac, est une expérience typiquement canadienne. Dans bien des cas, le chalet familial a été acheté des années, sinon des décennies, auparavant et la structure de la famille peut avoir énormément changé au fil du temps. Il importe donc que toutes les générations s’entendent sur la propriété et l’utilisation du chalet afin que tous en profitent équitablement. Une entente de partage du chalet pourrait éviter les conflits et faire en sorte que chacun puisse se la couler douce, à son tour, à court et à long terme.

De leur vivant, les parents prennent généralement la décision finale quant à l’utilisation et à la gestion de l’horaire, et les enfants respectent leurs décisions. Tout le monde est heureux. Cependant, lorsque les parents cèdent leur propriété, les divergences d’opinions ouvrent parfois la voie à des disputes et à des impasses. Les choix qui convenaient à une petite famille pourraient ne plus être adéquats lorsque les enfants auront leur propre famille. Si tous les enfants sont propriétaires du chalet en parts égales, ils ont tous la même voix. Par contre, un enfant mécontent pourrait décider de vendre sa part à un tiers pour se débarrasser du problème ou se tourner vers les tribunaux pour forcer la vente du chalet, ce qui sonnerait le glas des week-ends en famille et entre amis.

Préparer une entente de partage du chalet

Comment éviter les problèmes? Une entente de partage du chalet, négociée avec la participation des parents, peut faire toute la différence entre une tenance conjointe malheureuse de courte durée et une utilisation optimale du chalet échelonnée sur des générations.

Un tel accord vise deux objectifs :

1. Faciliter la transition :

  • de la propriété et du contrôle du chalet d’une génération à l’autre;
  • pour que les enfants deviennent les intendants de la prochaine génération;

2. Fournir un cadre pour les enfants :

  • afin d’assurer le partage équitable de la responsabilité financière, de l’utilisation du chalet et des travaux à réaliser.

Partager le bonheur 

Lorsqu’il y a plus d’un propriétaire, certains points doivent être éclaircis :

  • Les enfants peuvent-ils se rendre au chalet tous en même temps? Est-il préférable d’établir un calendrier de périodes d’utilisation exclusive?
  • Le cas échéant, qui décidera de ce calendrier et quelle méthode servira à l’établir?
  • Le chalet est-il réservé aux membres de la famille ou les enfants peuvent-ils y accueillir des amis?
  • La location du chalet sera-t-elle possible si un enfant ne peut pas s’y rendre pendant la période qui lui est réservée?

La rédaction de l’entente de partage du chalet permettra de trouver réponse à ces questions et d’en venir à une entente qui tient compte des désirs et des intérêts de chaque membre de la famille dans un contexte d’utilisation partagée.

Partager le fardeau

Pour éviter les différends, certains points relatifs à l’utilisation et aux coûts du chalet doivent être inclus dans l’accord :

  • s’il s’agit d’une propriété saisonnière, qui sera responsable de l’ouverture et de la fermeture du chalet?
  • qui veillera à ce que les paiements des factures de services publics, des impôts municipaux et des primes d’assurance soient faits à temps?
  • comment seront répartis les coûts récurrents (montant proportionnel à l’utilisation du chalet, selon les moyens financiers de chacun ou le nombre de propriétaires)?
  • quel sera le processus décisionnel relativement aux changements et aux améliorations?

L’entente de partage du chalet peut servir à déterminer les tâches et à répartir équitablement les responsabilités associées au chalet, tout en prévoyant un processus décisionnel approprié. Elle aidera ainsi à réduire les éventuelles sources de rancœur.

Partager les coûts

À chaque enfant sa situation financière. Cet état de fait donne parfois lieu à certains problèmes. Supposons qu’il faille procéder à la réparation ou au remplacement de la fosse septique. Il s’agit là d’une dépense de plusieurs milliers de dollars. Les membres plus aisés de la famille peuvent régler leur part sans problème, mais ce n’est peut-être nécessairement le cas de tous. Faut-il :

  • cesser d’utiliser le chalet jusqu’à ce que tout le monde ait les fonds nécessaires?
  • obliger ceux n’ayant pas les moyens à contracter un prêt pour couvrir leur part?
  • demander aux plus aisés de payer la totalité de la facture?

Peu importe la solution choisie, la dissension, la rancœur, la culpabilité et le ressentiment risquent d’être au rendez-vous. L’entente de partage du chalet peut préserver l’harmonie familiale puisqu’il prévoit un mécanisme de résolution équitable, prévisible et pragmatique. Dans notre exemple, intégrer un fonds de prévoyance au budget du chalet aide les utilisateurs à régler les dépenses imprévues.

Une affaire de famille

Au moment de céder la propriété à la génération suivante, un accord juridique permet de clarifier le processus. Sans lui, un propriétaire peut faire appel aux tribunaux pour forcer la vente de la propriété et toucher le montant correspondant à sa part. Il oblige, en outre, les utilisateurs à renoncer à leur droit légal de forcer une vente, pour leur protection mutuelle, et prévoit des dispositions de renonciation à la propriété.

Une façon de procéder consiste à interdire toute vente, ce qui serait néanmoins trop arbitraire. Il convient alors d’élaborer une stratégie de retrait responsable qui procurerait aux autres propriétaires un droit de premier refus et inclurait un mode de remboursement raisonnable.

Puisque personne n’est éternel, il faut réfléchir au legs du chalet au décès d’un propriétaire :

  • le conjoint survivant, qui pourrait se remarier, héritera-t-il de la part du défunt?
  • est-il préférable de léguer cette part du chalet aux enfants du défunt?
  • le parent survivant doit-il disposer d’un intérêt à vie à l’égard de l’utilisation du chalet?

L’entente de partage du chalet constitue l’outil idéal pour assurer le legs du chalet aux générations futures d’une famille.

Éviter la mésentente

Même si les enfants s’entendent bien, cela ne signifie pas pour autant qu’ils n’auront jamais de divergences d’opinions. L’entente de partage du chalet vise principalement à éviter que ces différences de points de vue engendrent des frictions, conduisent à une impasse ou se transforment en une véritable dispute familiale.

Lorsqu’il y a plusieurs choix sur la manière de procéder et que surviennent des différences d’opinions entre les propriétaires, une majorité simple peut trancher la question. Cette méthode convient pour les décisions mineures, comme celles concernant la décoration ou l’utilisation du chalet. Par contre, la rénovation ou la vente de la propriété à un inconnu sont des exemples de démarches majeures et complexes qui requièrent une approbation unanime.

Un accord juridique fournira la voie à suivre (majorité simple ou approbation unanime) dans de telles situations. En outre, la médiation constitue une option intéressante lorsque les circonstances se prêtent à une approche plus amicale.

Il est utopique de croire que l’on pourra échapper aux divergences d’opinions ou que tout le monde y mettra du sien pour éviter l’affrontement. L’entente de partage du chalet dicte la conduite à adopter et le processus de résolution des différends, ce qui permet de régler la plupart des problèmes avant même qu’ils se posent. Certes, la solution ne plaira pas nécessairement à tous les enfants. Cependant, puisqu’ils connaissent dès le départ le processus de résolution, ils savent que la conclusion est équitable.

À propos des obligations mineures, comme de ne pas laisser d’aliments périssables dans le réfrigérateur ou de toujours remplir les réservoirs de gaz, de simples règles de conduite aident à énoncer les attentes et à éviter les désagréments.

Conseil de famille

Il n’est pas rare de retrouver dans une entente de partage du chalet une clause sur la tenue d’un conseil de famille à date plus ou moins fixe, habituellement en hiver, afin que les propriétaires s’expriment sur tout ce qui touche le chalet et prennent les décisions qui s’imposent. Ces réunions sont l’occasion de décider du budget pour le paiement des dépenses courantes et de s’entendre sur les travaux ou améliorations nécessaires ou souhaitables. Ainsi, chaque propriétaire saura combien il devra débourser pour jouir du chalet au cours de l’année et pourra dresser son budget en conséquence.

Si l’entente énumère des périodes d’utilisation exclusive, le conseil de famille est l’occasion idéale pour prendre les décisions à cet égard. Les propriétaires peuvent également en profiter pour aborder d’autres sujets, notamment les réparations requises au chalet et les travaux de rénovation aux installations, afin d’établir le budget requis.

Et pourquoi ne pas attribuer à ce moment-là les responsabilités pour l’année à venir? Le paiement des factures, l’ouverture ou la fermeture du chalet, la planification des tâches et les autres responsabilités demandent de la prévoyance. En prime, le conseil de famille représente une occasion en or pour les enfants et leur famille de faire une pause, le temps de se réunir et de collaborer à un projet commun. Il ne faut pas oublier non plus que cette rencontre contribue à resserrer les liens familiaux.

Où commencer

Les parents sont les gardiens du chalet : ils en prennent soin jusqu’au transfert à la génération suivante. Dans cette optique, ils préparent leur descendance à son futur rôle. Bien entendu, il est important pour eux de régler la question des finances et de l’impôt sur le gain en capital au transfert, mais ils doivent aussi prendre toutes les mesures requises pour éviter la discorde. Faire les démarches à l’égard d’un accord juridique peut être une partie importante du legs des parents.

Les parents peuvent lancer le processus de préparation de l’entente de partage du chalet, mais la consultation et la participation des enfants sont essentielles au succès de celui-ci. En imposant leurs bonnes intentions pour la gestion du chalet après leur départ, ils ne favoriseraient probablement pas l’adhésion des enfants, ce qui mène rarement à une transition harmonieuse.

La réussite d’une planification de legs d’un chalet dépend souvent des services de divers professionnels, notamment ceux de conseillers financiers et d’évaluateurs. Dès le début, étant donné qu’une entente de partage du chalet constitue un contrat juridique, vous pourriez vous simplifier la vie en faisant appel aux services d’un conseiller juridique pour relever tout enjeu potentiel, vous conseiller et tracer l’ébauche d’une entente à présenter à votre famille.

Tranquillité d’esprit

La signature d’un accord juridique confirme la bonne volonté des membres de la prochaine génération à assurer le succès de leur tenance conjointe. L’entente de partage du chalet est un atout lorsque les parents sont toujours vivants et actifs, puis elle revêt un caractère plus officiel à leur départ, car elle encadre la gestion du chalet.

Les enfants doivent approuver les dispositions de l’entente, car ils auront à les appliquer un jour. Si, malgré les efforts de chacun, il est impossible d’obtenir le consentement d’au moins un enfant à l’égard des dispositions pourtant jugées acceptables par les autres, il vaut mieux le savoir tôt.

Tous aiment croire qu’ils partagent une même vision du chalet et que chacun a à cœur l’intérêt supérieur des membres de sa famille. Certains pourraient néanmoins être réticents à partager ouvertement leurs opinions. La rédaction de l’entente de partage du chalet présente une occasion de discuter calmement et permet de se pencher sur les préoccupations de chacun dans un contexte amical. Une fois la stratégie de transfert du chalet définie et l’entente signée, les parents pourront dormir tranquilles, sachant que tous les membres de la famille auront travaillé ensemble et fait les compromis nécessaires pour conserver leur joyau familial pendant des générations à venir.

Peter Lillico, avocat en droit successoral de Peterborough en Ontario et associé du cabinet Lillico/Bazuk/Galloway/Halka, se spécialise en planification de transfert de chalet.