Sur l’achat d’une Première Maison : Jeunes Adultes – Acheter une Maison en Optimisant son Impôt 

par Evelyn Jacks, présidente et fondatrice de Knowledge Bureau

L’achat d’une première maison peut constituer un défi à la fois financier et émotionnel. C’est une grosse décision, d’autant plus que les taux d’intérêt menacent de grimper et qu’un nouvel exercice de simulation de prêt hypothécaire contraindra les nouveaux acheteurs à démontrer qu’ils peuvent se permettre les taux d’intérêt actuels majorés de 2 % pour acheter leur première maison ou encore payer le taux appliqué à un prêt à taux fixe de cinq ans. La bonne nouvelle, c’est que le régime fiscal pourrait alléger une partie de ce fardeau.

Vous pouvez recourir à cinq grandes stratégies de planification fiscale pour maximiser votre investissement dans votre première résidence et, par le fait même, poser une pierre d’assise de votre patrimoine, qui pourrait être exempt d’impôt au bout du compte.

Les REER et le RAP

Beaucoup de gens ignorent que leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) est assorti du régime d’accession à la propriété, une option fiscalement avantageuse qui permet de retirer jusqu’à 25 000 $ par époux en report d’impôt en vue d’acheter ou de bâtir une maison. Ce régime s’adresse aux acheteurs d’une première habitation comme à ceux qui n’ont pas été propriétaires dans l’année en cours ni dans les quatre années précédentes.

Les retraits en report d’impôt peuvent aussi servir à l’achat ou à la construction d’une résidence adaptée aux besoins d’une personne handicapée, auquel cas l’exigence d’une première habitation ne s’applique pas.

Aucun impôt n’est prélevé sur ces retraits, sous forme d’un montant forfaitaire ou d’une série de retraits tout au long de l’année, dans la mesure où le total ne dépasse pas 25 000 $. Pour ce faire, remplissez le formulaire T1036 Régime d’accession à la propriété (RAP) Demande de retirer des fonds d’un REER. Vous pouvez utiliser les fonds comme bon vous semble, pourvu que vous achetiez ou que vous construisiez effectivement une résidence admissible.

Vous devez toutefois savoir que le défaut de rembourser votre REER n’est pas sans conséquences fiscales. Le remboursement intégral doit être fait sur une période maximale de 15 ans, à compter de la deuxième année civile suivant les retraits. Autrement, vous devrez inclure les montants retirés à vos revenus et payer les impôts qui en découlent. Consultez votre conseiller fiscal pour en savoir plus sur le calcul de ces montants.

Montant pour l’achat d’une habitation

Les critères d’admissibilité à ce crédit d’impôt ressemblent à ceux du RAP. Votre époux ou conjoint de fait et vous ne devez pas avoir habité dans une résidence qui appartenait à l’un de vous deux dans l’année de l’acquisition ni dans les quatre années précédentes. Par habitation admissible, on entend un logement existant ou en construction situé au Canada.

Les personnes handicapées ont droit à une aide spéciale. En effet, les personnes admissibles au crédit d’impôt pour les personnes handicapées (CIPH) de même que les personnes qui achètent une maison au bénéfice d’une personne apparentée ayant droit au CIPH peuvent recevoir le montant pour l’achat d’une habitation.

Le crédit peut être demandé par l’un ou l’autre des époux, pourvu que la résidence soit à son nom. Si l’un des époux n’a pas besoin du crédit en entier, le montant restant est transférable à l’autre. D’autres ententes permettent aussi de partager le crédit. Par exemple, si des frères et sœurs acquièrent ensemble une maison et qu’ils sont tous acheteurs d’une première habitation, le montant maximal de 5 000 $ peut être réclamé par l’un des acheteurs ou réparti entre eux.

La réclamation du montant maximal de 5 000 $ donne lieu à un crédit non remboursable de 750 $ (5 000 $ x 15 %). Comme il est non remboursable, pour en profiter, le contribuable doit avoir de l’impôt à payer au gouvernement fédéral.

Rembourser son prêt hypothécaire en profitant des règles fiscales

Pour rembourser votre prêt hypothécaire plus vite et payer moins d’intérêts, qui sont élevés au début et ne sont généralement pas déductibles, vous pouvez faire passer la fréquence de vos paiements à la quinzaine, voire à la semaine.

Vous pourriez aussi investir votre remboursement d’impôt dans votre prêt hypothécaire. Vous optimiserez votre remboursement en cotisant d’abord à votre REER pour réduire l’impôt que vous auriez à payer autrement.

Comme troisième option, vous pouvez puiser dans votre compte d’épargne libre d’impôt (CELI) pour rembourser votre prêt hypothécaire. Vous pourrez toujours cotiser à nouveau une somme équivalente aux retraits, à condition de ne pas le faire la même année que les retraits.

La quatrième approche consiste à rendre déductibles vos intérêts de prêt hypothécaire, en utilisant une partie de l’habitation à des fins commerciales ou locatives. Sinon, vous pourriez contracter un prêt-placement, garanti par la valeur accumulée de votre propriété. Pourvu que vous ne l’investissiez pas dans un compte enregistré, vos intérêts sur ce prêt seront déductibles à titre de frais financiers, et l’argent réinvesti sur le marché pourra contribuer à maximiser et à diversifier votre investissement immobilier. Pensez à analyser les chiffres attentivement avec un professionnel de la finance – pour vous assurer que vous respectez toutes vos obligations et que le rendement du marché pourra raisonnablement dépasser vos coûts d’emprunt après impôt.

Vendre votre résidence principale à l’abri de l’impôt

Si vous devez vendre votre résidence parce que les coûts ont augmenté, consolez-vous en vous disant que l’augmentation de la valeur de votre maison ne vous sera pas imposée, sous réserve de certains critères :

  • Vous n’avez jamais demandé de déduction pour amortissement sur la résidence à titre de revenu de location ou d’entreprise.
  • Vous n’avez pas fait de changement structurel majeur pour accueillir un locataire ou une entreprise.
  • Vous ne faites pas de flip immobilier à des fins lucratives.

Manœuvres financières rusées

L’achat d’une résidence principale pourrait être l’un de vos meilleurs investissements dans votre patrimoine familial, et possiblement l’une de vos meilleures manœuvres fiscales aussi.